导语：北京格韬律师事务所主任、北京市东城区法学会首席法律咨询专家杨红伟律师，代理一宗因“旧房”认定引发的高额税负争议案件时，与当地两级税务机关多次协商及会议沟通无果后，作为体系化方法解决重大商事案件的长期践行者，杨红伟律师从国家治理和经济实际出发，以体制化思维，向国家相关权威机关进行专业化反映后获批，最终撬动政策变通适用，成功推动国家相关部门对房企“旧房”认定规则进行优化调整，彰显了法律专业力量在促进政策适配性与税负公平中的关键作用。

◆ 困局：政策与现实脱节下的企业生存危机

某房地产企业因市场遇冷、销售困难，现金流濒临枯竭。为盘活资产、维持运营，企业将未售房屋办理房产证后用于抵押贷款，并多年来对外出租以获取部分收益。这本是企业自救的合理举措，却因地方税务机关依据财税字〔1995〕48号文第七条及地方通行规定，将“使用时间在12个月以上的或者使用了的房屋”一律认定为“旧房”（二手房）。税务机关据此对企业的未售房屋按“旧房”而非“新房”课征高额土地增值税，税负陡增，企业不堪重负——面临颠覆性打击。

企业负责人深感困惑与无奈，他认为自己一向奉公守法、诚信为本，从其朴素认知出发，他无法接受为何自救行为会招致如此重负；从客观现实来看，企业濒临困境也无力承受这泰山压顶之重。

◆ 洞察：深入行业调查，揭示标准滞后

格韬杨红伟律师接手案件后，并未局限于个案抗辩。他们首先深入调研当地及全国房企处置未售房屋的普遍做法。调研发现，在近年严格调控、销售普遍困难的背景下，房企通过抵押、出租盘活存量资产是行业常态，具有合理性与普遍性，绝非出于囤积居奇、投机获利的目的。

更为关键的突破在于对全国“旧房”认定政策的系统性梳理。杨红伟律师发现，僵化的“使用年限标准”（即使用超12个月或已使用即视为旧房）并非唯一选项。部分省市早已采用更具灵活性和现实契合性的标准：

• “会计标准”： 允许房企根据自身情况，在会计处理上将未售房屋列为“存货”而非“固定资产”或“投资性房地产”，其性质认定由企业自主决定。

• “清算标准”： 在土地增值税清算环节，由企业进行最终确认，而非在持有阶段即因使用行为而定性。

这些差异化的实践表明，以“是否使用”或“使用年限”作为唯一硬性标准，已严重脱离当前房企被动持有大量未售物业、去库存压力巨大的行业现实。

◆ 破局：国家治理下的政策建言

基于深入调研与专业分析，杨红伟律师指出财税字〔1995〕48号文“使用标准”的历史局限性。该标准诞生于上世纪90年代中后期，彼时房地产市场火热，房价持续上涨，政策初衷在于遏制房企捂盘惜售、囤积居奇以获取投机利润。然而，时移世易，当前房企持有大量未售房屋，主因是市场下行、销售困难导致的“被动持有”，而非“主动持有”投机。继续沿用旧标准，不仅违背了“合理税负”的立法本意和“公平税负”的基本原则，更可能因执行尺度不一而诱发权力寻租，加重企业负担，阻碍行业纾困。

在与当地两级税务机关多次商谈和会议沟通仍然无果后，杨红伟律师跳出个案诉讼的常规路径，运用体系化思维，从国家治理、宏观经济和行业健康发展的全局视角出发，向国家相关权威部门以专题形式进行了专业化反映。其核心主张是：正视房地产去库存压力巨大的客观现实，摒弃过时的“使用标准”，采纳更具科学性与灵活性的“会计标准”作为全国统一的“旧房”认定依据，以切实减轻房企不合理税负，优化营商环境。

这一基于深度调研和专业洞见的政策建议，得到了国家有关部门的高度重视。最终，由国家某主管部委内部发文，明确要求对房企“旧房”的认定，应根据企业的实际经营状况，本着减税降费、服务实体经济的总体精神予以灵活适用，实质上认可了“会计标准”的合理性。这一政策层面的变通适用，不仅为解决行业共性难题提供了指引，也直接惠及本案企业——当地税务机关依法定程序撤销了原先按“旧房”课征高额土地增值税的决定。

◆ 体系化思维：超越个案与法律的多维视角融合

“汝果欲学诗，功夫在诗外。” 杨红伟律师以此古训阐释其体系化方法论的精髓。他认为，处理重大复杂的商事案件或事件，绝不能仅囿于法律条文本身。它要求律师具备系统思维，将案件置于经济、社会、政策的大系统中审视；需要换位思维，理解监管逻辑与监管环境；要具备政治思维，把握国家治理方向与政策导向；有时还需借鉴兵法思维、商业思维、金融思维、改革思维，甚至在必要时运用逆向思维寻找突破口。本案的成功，正是这种多维视角、融会贯通的体系化思维在法律实践中结出的硕果，体现了专业力量在促进社会公平中的社会价值。